“纽扣大王”浙江伟星今年前10月冲上拿地TOP20合肥多个项目开盘失利楼市承压谨慎扩张
时间: 2024-03-13 02:55:29 | 作者: 拉头
芜湖市的几乎每个热门片区，都有开发商“伟星房产”的楼盘。自2000年进入芜湖到今年7月，伟星房产累计已开发46个项目。2020年，伟星房产在芜湖的销售业绩超过了第2—7名的销售之和。据其微信公众号披露，2021年，伟星在芜湖的市占率达到35%，2022年市占率继续攀升至42%，几乎占据半壁江山。
在过去多年，许多人会误以为伟星房产是一家安徽企业，但事实上，伟星房产是不折不扣的外来户。
伟星房产的母公司伟星集团总部在浙江省台州市，1970年代做纽扣生意起家，有“纽扣大王”之称，后逐渐进入服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资服务。旗下“伟星股份”是中国纽扣和拉链行业首家上市公司，“伟星新材”是中国唯一一家以PPR管道为主流产品的上市公司，旗下伟星光学目前正在闯关深交所创业板IPO。
在今年1-10月全国权益拿地金额排行榜里，TOP20只有三家纯民营开发商：滨江、龙湖、伟星。排名第17名的伟星，是房地产少有的制造业背景的房企，知名度远不敌滨江和龙湖。去年伟星房产销售额为324亿，拿地154亿，今年前10月权益拿地金额118亿。
1992年，伟星首次接触房地产，在杭州开发伟星大厦。但之后几十年间伟星都没有再出现在重点城市，默默在安徽芜湖做成了市占第一。直到2020年，行业开始下滑，伟星房产开始向多城发力，在合肥、南京、宁波、武汉多城拿地，并在2021年时隔29年后重回杭州，和盖房子“最卷”的滨江、绿城近身肉搏。
伟星房产的足迹目前遍布浙江、广东、广西、江西、湖南、湖北等多个省份。事实上，伟星的异军突起更多的来自同行的收缩，它和许多其他浙系房企一样，拿地城市局限在浙江、江苏、安徽这些华东地区。
“不会去北方和华南拿地。”一名伟星集团的高层对《凤凰WEEKLY地产》说。
伟星在芜湖的一个重要优势，是三线城市的新盘的限价并没那么严格。“芜湖一家独大，几乎掌握了定价权。”安徽一名业内告诉《凤凰WEEKLY地产》，“而且只要伟星想拿的地，在芜湖，没有一点一家能拿得走，万科去了都要跟它合作。现在大房企都不进三线城市了，大家就默认芜湖就是伟星的了。”
万科和伟星在芜湖合作了两个项目：伟星万科潮起中江、伟星万科东方珑胤台。这两个项目的地块最初都由伟星拍得，前者项目伟星占股45%，后者伟星占股40%。万科均参与了这两块地的拍卖，最终不敌伟星。其中潮起中江地块，经历了上百轮的激烈竞价，可见伟星在芜湖拿地之凶猛。
伟星房产市占率第二大的是安徽马鞍山市，2022年伟星房产马鞍山公司在当地的市占率（市场占有率）为28%，不过，这个市占率花费的时间比芜湖少了接近一半。伟星进入马鞍山是在2010年，比芜湖晚十年。
此前有过报道，在2019年年底，伟星决定2020年的工作重点是“走出去”，当时的战略规划是定位几个人口流入较大的热点城市，所以最终选择了合肥、南京、杭州、宁波，包括武汉，尝试性地进行开拓。
伟星2012年进入安徽省会合肥，开发完伟星公馆之后，始终没在当地拿地。直到2018年重回合肥开发伟星国宾台。之后突然在2020年开始大爆发，从2020年-2023年8月，伟星在合肥一共开发了19个项目，有21个已交付、在售和待售楼盘，加上合作项目共23个。
今年6月30日，伟星3.2亿竞得合肥瑶海宅地，溢价率达14.96%。最新有本地媒体曾统计，2021年到2023年7月，在合肥市区拿地最多的房企就是伟星，一共有12块。
“别的开发商在合肥干几年，搞20个项目，它只三年就解决了。”上述安徽业内人士称。
11月2日，合肥解除限价后首次土拍，伟星再次参拍两幅地块，最终不敌安徽高速和安徽置地，两幅伟星参拍的地块最终溢价率分别高达44.89%和33.95%。
2020年伟星置业销售额约145亿元，2021年增长至约202亿元，2022年进入高能级城市后年度销售额达323.6亿元，同比增长18.19%。
“伟星房产由三四线小城市逐渐升维至长三角城市，对于低毛利和成本管理、推盘与营销有着十分扎实的经验积累与长期历练，更能经受高线位城市与市场的激烈竞争。”IPG中国区首席经济学家柏文喜称。
很显然，伟星想在合肥创造第三个“伟星城”。据克而瑞发布的数据，2022年伟星在合肥的全口径销售额为117.18亿元，在各大开发商中位列第二，确实离登顶不远。
“合肥伟星很多人就是从芜湖调过来的，芜湖调过来的人在合肥都是领导，直接把芜湖那套搬过来，舍得在营销上砸钱。从安徽高速下来那条路上都是伟星项目的广告。”上述安徽业内人士称。
不过，此前的拿地优势和重营销的策略，在竞争更大的城市里就很难奏效了。除了重返杭州，还新进入武汉、南京、宁波等多个长江沿线、长三角城市，尤其是产品最“卷”的杭州。
2021年2月，伟星房产杭州公司组建，之后多次参与土拍，直到当年12月第三次参拍时才终于撞大运摇中杭州申花地块。之所以说撞大运，是因为申花地块所属片区内新房二手房倒挂高达3万元/平方米，地块精装限价也才4万元出头，吸引了多家房企争抢。
申花地块案盘名叫做星瓒颂锦府，楼面价30050元/平米，只用5个月就清盘，中签率低至10%。
但到今年8月第二个项目“伟星咏滨名邸”开盘时，杭州市场转冷，登记时已经不用验资。伟星房产还在区域内率先“卷”加配。咏滨名邸均价41800元/平方米，套均480万-580万元，规划了3.1米的层高，三面铝板的外立面、开放式阳台，下沉式庭院以及恒温泳池。最终项目开盘中签率升至30%。
义桥地块项目更“卷”，限价18600元/平方米，在中央园林做了一个露天泳池。
不仅杭州，伟星在合肥也感知到了市场的低温。2021年12月加推的合肥伟星玖玺台出现了“0登记”的尴尬开局，之后被迫上架贝壳分销。合肥的另一个项目“伟星印湖山”在2022年10月启动分销。2023年8月，合肥伟星悦璟台为吸引推介，给予带客成交返佣3万的奖励。
2023年3月，伟星摘得南京史上第二高楼面价的地块，封顶价31亿元，楼面价43173元/平方米，溢价率14.81%。这幅地块之后被推到了南京顶豪的位置，定名“长江之歌”，全大平层户型，目前还未拿到预售证，考验伟星高端盘能力的时候到了。
此前有报道称，在伟星房产2022年经营工作会议上，其提出“未来三至五年，要实现500亿-900亿元的销售规模，逆势增长率为47%-164%”的目标。不过，从今年的拿地方向来看，作为一家地区型房企，伟星至今还不敢跨越安全区，今年拿地集中在杭州、南京、合肥等已进入的城市。
当《凤凰WEEKLY地产》向伟星集团一名高层询问是否会考虑在北方或者华南拿地时，对方果断否认称：“不会，仅择优拿地。”对于伟星房产冲上拿地榜，这名高管直言：“不是我们拿多了，只是同行下降了。”
事实也确实如此。和去年相比154.23亿元的拿地金额相比，伟星房产今年前10个月拿地118亿，如果简单按照月份平均下来，今年拿地甚至还不如去年的强度。
今年3月，伟星房产先后召开2023年东部区域经营工作会议、浙江区域工作推进会，在会上宣布了几个工作重点。
其中一点是：以浙江、安徽为产业高质量发展大本营，深耕精耕原有市场，开拓发展好新市场……将资源往机会更多、风险更小的优质大城市倾斜。对于原有经营较好的城市（如芜湖、马鞍山、临海等），巩固发展好竞争优势，聚焦高端改善需求，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展。
从这些年伟星频繁和其他房企合作，也能看出它对市场的保守判断。自从在芜湖和万科合作后，伟星和万科又在合肥和南京继续开发了星遇光年和万科四季光年、南京两个项目。两个热门地块均是伟星溢价摇中后，再引入的万科。这种合作模式从这轮楼市下行后就蔓延开来。
根据已披露财报，伟星集团旗下两个上市公司，伟星股份今年前三季度营业收入29.04亿元，伟星建材37.46亿元。根据伟星光学的招股书，其2022年的营业收入3.53亿。伟星房产今年1-10月的销售额是273.7亿元（克而瑞数据）。简单对比，房产的营收在整个集团的占比超过了一半。
虽然背靠知名制造业企业，但以伟星制造业的营收规模来说，想持续输血房地产，难度是比较大的。
工商信息数据显示，伟星旗下的多个房地产公司，在过去多年都向信托等机构通过股权主质的方式获取过资金，例如浙江伟星房地产开发有限公司在2013年、2018年、2019年共四次分别向西藏信托（2次）、万向信托（2次）主质股权，当前向交通银行台州分行质押约6000股，出质人是杭州伟星公司。浙江伟星房地产开发有限公司的大股东临海慧星集团同样有多个银行质押存在。
制造业反哺不现实，反过来讲，伟星的房地产业务已达到300亿的销售规模，它是否能走稳大概率将直接影响整个集团的安全系数。
